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一张图折射长春房价真相

2020-04-24 15:30长春新闻 人已围观

简介pec和平精英国际赛解说你即将看到的,是一组旧数据,由第一财经记者根据2008-2018年各地统计公报综合整理,并于2109年8月发布。由于成都、苏州、宁波、济南等少数几个城市相关年份数据不全,因此未在此...

  你即将看到的,是一组旧数据,由第一财经记者根据2008-2018年各地统计公报综合整理,并于2109年8月发布。由于成都、苏州、宁波、济南等少数几个城市相关年份数据不全,因此未在此榜单中体现。

  这组数据,昨天在六本道网友互动群引起了一波讨论。所以我今天再把它拿出来,再深入地聊聊。

  一是因为小学生家庭普遍是中生代家庭,家长年龄一般在35-45岁之间,是创造社会效益的中坚力量。所以,小学生的数量,在一定程度上代表着一座城市中坚力量的强弱。而这股力量,也是楼市需求端的主力军;

  二是因为全国小学生入学率接近100%,而这个小学生数量变化是各城市数人头数出来的,这个数据要比抽样调查结果更精准,也能更真实地反映城市中生代家庭流动情况。从某种层面来看,这个数据比城市常住人口流动数据更有参考价值。

  先从全国层面来看,2008年,全国小学生数量为10331.5万人,2018年,这个数字为10339.3万人。十年间,全国小学生增加7.8万人,增幅约0.07%,变化微乎其微,整体稳定。

  但具体到各个城市,这个数据变化就显得剧烈了许多。而这种城际数据变化的背后,反映的是整个中国中生代家庭用脚投票的过程。

  在增量方面,十年间,全国共有8个城市的小学生数量增量破20万人,依次为深圳、郑州、东莞、北京、石家庄、泉州、长沙和上海。

  在增速方面,十年间,全国共有6个城市的小学生数量增幅超50%,依次为厦门、深圳、pec和平精英国际赛解说郑州、长沙、合肥和东莞。

  而我们大长春,十年小学生数量增速为-10.8%,在这份33城的榜单中增速排名倒数第二,仅次于增速-16.2%的哈尔滨。长春和哈尔滨这两座北方城市,也是榜单中唯二的增速跌幅2位数的城市。

  目光聚焦东北地区,在长春、哈尔滨、沈阳、大连这东北F4当中,沈阳是唯一增速为正的城市,城市活力差距由此可见一斑。所以,如果再有人拿沈阳市场和长春市场做类比时,请先把这张表格摔在他脸上。

  一看绝对值,也就是2018年城市小学生的数量,这个数据反映的是市场的基本面;二看增速变化,也就是十年间的数量变化幅度,这个数据反映的是市场发展趋势。

  从绝对值上看,长春2018年小学生数量为39.7万,榜单中排名25位,下游靠前。榜单上的中位数城市为青岛,2018年小学生数量为57万,二者相差17.3万,这个差距约等于长春和青岛中生代家庭数量的差距。从比例上看,长春数据约为青岛数据的70%

  而这个差距反映在房价上的表现是,克而瑞统计的2019年新建商品住宅年度成交均价,青岛为14512元/㎡,长春为9756元/㎡。从比例上看,长春房价约为青岛房价的67%,与两座城市的小学生数量比例基本一致。

  虽然这种粗暴的计算方式谈不上科学,但至少从这个层面上看,长春房价在全国范围内比较,处于一个相对平衡的状态。请不要纠结长春体感房价远高于克而瑞统计的9756元/㎡,青岛数据同样如此。相同口径的数据对比,还是有参考意义的。

  事实上,长春作为省域首位度较高的单核省会城市,各类社会资源的高度集中,对于目前房价的支撑力量还是相对充裕的。如果你仍为在长春买不起房而纠结不堪,并因此一口认定长春房价虚高。那么说句你不太爱听的话,建议你多从自身找找原因。

  看完绝对值所反映的市场基本面之后,我们再看增速变化所反映的市场发展趋势。

  2008-2018年,10年间长春小学生数量从44.5降到39.7,减少了4.8万,降幅达10.8%。从这个层面上看,长春楼市的后市并不乐观,因为中生代家庭的持续净流出,意味着最具社会效益创造能力的人群在减少,这对区域社会和经济发展带来的伤害不难想象。

  同时,作为楼市需求端的主力军,中生代家庭代表着改善需求的主流,这个数字的减少,也意味着市场改善类需求的整体萎缩。如果未来十年,长春中生代家庭仍旧保持着10%的净流出效率,那么整个市场的改善类产品都可能走进死局。

  所以,面对这种趋势,必须警惕。我们不得不再次思考那个经典问题:长春楼市,还值得投资吗?

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